Продаем квартиру, находящуюся в ипотеке

Многих заемщиков интересует, можно ли продать квартиру в ипотеке. Оказывается, сделать это возможно множеством способов, а в отдельных случаях даже с получением ощутимой финансовой выгоды.

Когда требуется продать ипотечное жилье

В жизни людям приходится сталкиваться с различными ситуациями, и иногда для заемщика становится затруднительно вовремя делать выплаты по займу, взятому на приобретение жилплощади, и перед ними встает проблема – как продать квартиру в ипотеке? Большая часть кредитополучателей не подозревают, что сделать это можно с выгодой для себя. Сведения об этом обрадуют множество банковских клиентов и принесут им пользу.

Недвижимость с обременением не подлежит рыночной реализации без получения одобрения от банка, давшего денежный заем. В соответствии со статьями 29 и 33 Федерального закона №102 «Об ипотеке», кредитополучатель вправе только использовать собственность, являющуюся залогом. Кроме того, он обязан содержать недвижимое имущество в надлежащем виде.

Утрата либо перепродажа собственности сторонним лицам противозаконна. Если же это случится, в соответствии со статьями 301-303 Гражданского Кодекса, решение по делу в суде будет вынесено в пользу заимодавца, т.е. банковской организации. Существует ряд исключений, когда залогодержатель проявляет лояльность к гражданину и дает разрешение на реализацию залоговой жилплощади.

договор купли-продажи квартиры в ипотеке

Основания для продажи ипотечного жилья

  • Утрата заработка, за счет которого происходило своевременное погашение ссуды.
  • У клиента возникло стремление, и возможность заработать на ипотеке.
  • У заемщика возникла потребность в приобретении более просторной квартиры.

Потеря дохода, требующегося для оплаты по кредиту

В условиях неустойчивой и непредсказуемой экономики каждый россиянин рискует лишиться финансового благополучия. Человек может попасть под сокращение в компании и потерять стабильно выплачиваемую зарплату. Однако банку безразличны личные трудности клиентов, от которых он требует каждый месяц совершать взнос в полном размере до наступления установленной даты. Потому люди интересуются, как можно продать квартиру в ипотеке поскорее, для оперативной ликвидации задолженности, чтобы не нарушать закон.

Возникла потребность в улучшении жилищных условий и покупке жилья большего метража

Представим, что молодой профессионал надежно трудоустроен, его продвижение по службе предсказуемо, а карьерный рост неминуем, через несколько лет он женится, и у него рождаются дети. В результате в наличествующей жилплощади членам семьи становится тесно. Многочисленные клиенты, очутившиеся в подобных обстоятельствах, решаются на приобретение новой недвижимости за счет не полностью оплаченной старой.

Ипотека от Совкомбанка →

Банк не возражает против взятия гражданином 2-го кредита для этой цели, но предъявляет условие – семейного дохода должно хватать для совершения ежемесячных обязательных платежей по обоим кредитным договорам. Для осуществления этого плана потребуется внести начальный взнос.

Стремление заемщика подзаработать на ипотечной ссуде

Если недвижимое имущество было приобретено в строящемся здании на ранней стадии возведения, тогда ко времени передачи его в эксплуатацию квартирная стоимость существенно возрастает. Зачастую окончательной стоимости хватает для стопроцентного покрытия затрат, сопряженных со ссудой, а также для обеспечения значимого дохода после нахождения нового покупателя.

На заметку: Для людей, участвующих в долевом строительстве, разумным решением станет продажа недвижимости на стадии возведения, до передачи дома в эксплуатацию, поскольку процесс переоформления договора цессии происходит значительно легче, нежели оформление передачи готового жилища новому владельцу. Описанный нюанс касается ситуации, когда человек хочет выгодно перепродать ипотечную недвижимость.

В редчайших случаях происходит так, что необходимость в недостроенном жилище исчезла, и владелец стремится избавиться от него по предельно выгодной цене. Если разговор идет о реализации недвижимости с обременением на вторичном рынке, тогда следует непременно уменьшить его рыночную цену, т.к. покупатели, готовые иметь дело со ссудой, встречаются нечасто.

Как согласовать сделку с финансово-кредитной организацией

Невзирая на то, что квадратные метры находятся в собственности должника, решать, можно ли реализовать квартиру в ипотечном кредите или нет, будет одобривший его банк. Заинтересованность последнего заключается в закрытии займа должником без остатка. Если гражданин оказался в неприятном положении, при котором невозможно оплачивать счета вовремя, финансовое учреждение не должно создавать преграды и мешать повторной реализации залогового жилища. Нельзя забывать, что если финансовая организация соглашается на реализацию, она теряет доходы, сопряженные с уплатой процентов по предоставленному ранее займу.

Если в договоре указана опция реализации залоговой собственности, банк не вправе запретить ее, потому клиенту гарантированно можно сбыть квартиру в ипотеке. Однако в целях пресечения вероятного злоупотребления вышеуказанной опцией со стороны должников банками (правда не всеми) было введено правило: реализации купленной на ссуду жилплощади сопутствует взимание крупной комиссии и серьезных штрафов. Разумеется, при сравнении внушительных комиссионных с малоприятными последствиями, наступающими из-за приостановки регулярности выплат, становится ясно, что потери в первом случае не столь значительны.

Совет: Если приобретатель остался без денежного обеспечения и лишился способности выполнять регулярные платежи, пора подумать над тем, как реализовать квартиру в ипотеке. Это оптимальный выход из неблагоприятных обстоятельств с минимальным ущербом, избавляющий от необходимости улаживать дело в суде.

Доступные варианты продажи

Заемщик сможет остановить выбор на любой из нижеприведенных альтернатив:

  • Независимая перепродажа: банк составляет новый письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади. Новый приобретатель рассчитается по старому кредиту, а должнику на руки отдадут документ, являющийся подтверждением закрытия долга. Вскоре обременение будет убрано.
  • Привлечение организации-заимодавца: средства, потребовавшиеся для оплаты задолженности и новой недвижимости, приобретатель вносит лично в 2 ячейки. Позднее вопросами освобождения от обременения заимодавец занимается единолично.
  • Закрытие до наступления отмеченной в соглашении даты: кредитор осуществляет розыск и подбор приобретателя, готового выкупить обремененную собственность, и впоследствии забирает у того деньги, предназначенные для преждевременного закрытия долга.
  • Возможность реализовать долговые обязательства: для людей, продемонстрировавших желание стать обладателями жилплощади, существует инструмент перекредитования.

Рефинансирование ипотеки →

Продажа с вовлечением банка-кредитора

При отсутствии сил, навыков и свободного времени можно порекомендовать прибегнуть к профессиональным услугам банковских работников, целиком возложив на них хлопоты по сделке купли-продажи. Данный метод пригодится тем, кто находится в долгой командировке, либо переехал в другой район, город или регион. В рассматриваемых условиях освобождать от обременения будет компания-заимодавец – при участии нового покупателя и без привлечения прежнего обладателя. Если после завершения операции возникнет денежный остаток, то, когда завершенную сделку официально зарегистрируют, эти средства поступят на хранение в депозитную ячейку, откуда впоследствии кредитополучатель сможет их взять в свободную минуту.

Досрочное погашение

Можно ли продать квартиру в ипотеке по вышеназванной схеме? Ответ – да, но это будет непросто, поскольку желающих рискнуть мало.

Внимание! Сам факт пребывания собственности в залоге пугает претендентов – потенциальных покупателей, т.к. вторичный рынок может предложить аналогичные варианты, но с меньшими проблемами юридического характера.

В норме опцией преждевременного погашения стремятся воспользоваться, когда дом еще не достроен. Новостройки выгодно отличаются тем, что обладают прогрессивной планировкой, способной удовлетворить нужды нынешних потребителей, оттого потребность в подобных квадратных метрах не снижается, оставаясь высокой. Следовательно, к концу стадии возведения невыкупленных вариантов практически не остается. Новый приобретатель обязан сделать авансовый платеж, достаточный для окончательного закрытия долга согласно вторичному договору, заключенному им со ссудополучателем, который подлежит неукоснительному заверению нотариусом. Когда заем будет погашен (стандартно на процедуру отводится 5 суток), новый и предыдущий собственники приходят в регистрационную палату и подписывают бумаги по сделке, либо заново составляют документы на долевое строительство.

Продажа долговых обязательств

Обремененная собственность, отданная на дальнейшую реализацию организацией-кредитором, превращается в заманчивый рыночный объект в силу сбавленной цены. Еще к ней проявляют интерес те, кто не возражает против взятия кредита для проведения сделки. Здесь процесс оформления займа почти не отличается от традиционного:

  1. Следует подготовить схожий пакет документов для отправки на рассмотрение кандидатуры ссудополучателя.
  2. При позитивном исходе наступает этап оценивания выбранной недвижимости и подготовки страховки для нее. Данные операции ведутся в соответствии с действующим законодательством.

Банк-ссудодатель возьмет на себя заботы по перерегистрации обременения после смены собственника. Ссудополучателю останется лишь поставить подпись на договоре о переуступке обязательств.

Независимая продажа заемщиком

Перед тем, как продать квартиру в ипотеке, не советуем скрывать от вероятного покупателя сведения о факте пребывания жилища под залогом, в противном случае, при утаивании значимых аспектов он начнет подозревать вас в мошенничестве и не пойдет на сделку.

При общем рассмотрении этой темы становится понятно, что серьезные трудности не предвидятся. Если претендент придет на осмотр и ему всё понравится, тогда ему следует побывать в банке-займодателе и рассказать о планах на выкуп залога. Потом сотрудники оформят предварительное соглашение, отдаваемое на заверение в нотариальную контору.

Ошибки при ипотеке →

Покупатель кладет необходимые средства в 1-ую ячейку, а остаток суммы, принадлежащий владельцу ипотечного кредита, после окончания операции помещается во 2-ую ячейку. Должник и организация — займодатель смогут опустошить ячейки лишь после регистрации сделки в Росреестре.